Noticias La vivienda se prepara para las primeras caídas de precio por el coronavirus


Publicado el 20 de marzo de 2020 (El Confidencial) por ZAV



La entrada en escena de un cisne negro llamado coronavirus ha hecho saltar por los aires la economía mundial y tendrá un impacto directo sobre el mercado residencial

De estabilización a aterrizaje forzoso. Hasta hace apenas unas semanas, el punto de inflexión que se había producido en el mercado residencial, y que ya constataban las estadísticas oficiales, encaminaba el sector hacia una "fase de normalización y estabilización", en palabras de numerosos expertos. El término 'aterrizaje brusco' no figuraba en su lenguaje, y ninguno de ellos podía presagiar la entrada en escena de un cisne negro llamado coronavirus, que ha hecho saltar por los aires la economía mundial.

Los efectos sobre el empleo y el crecimiento económico parecen evidentes, y los expertos coinciden en señalar que la futura recuperación no dependerá tanto de la profundidad de la crisis como de su duración.

Pero también ya hay expertos que comienzan a hablar de un ajuste a la baja de los precios, una situación también impensable hace apenas unos meses pero muy reciente en la memoria colectiva tras lo sucedido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuyo doloroso recuerdo ha llevado también al Gobierno a tomar, como medida excepcional, la moratoria en el pago de la hipoteca para evitar —como ya sucedió hace una década—, la avalancha de ejecuciones hipotecarias. La pregunta del millón es cuánto pueden caer los precios, y cuándo lo harán.

Por otra parte, el coronavirus pondrá patas arriba dos de los fundamentales en los que se apoyaban los expertos para prever una estabilización en el mercado residencial: PIB y empleo. La crisis truncará la buena evolución de la creación de empleo en España. Y un mayor desempleo se traducirá también en menores ventas, tanto en obra nueva como de segunda mano.

"Estimamos que un 25% de las ventas se caerá por la nueva situación económica con la incertidumbre posvirus, la bajada de la bolsa y el aumento del paro, pero en un periodo de seis meses esperamos que todo vuelva a su cauce", explica a El Confidencial Alfredo Millá, consejero delegado de Sonneil, compañía especializada en la venta de viviendas en la costa para extranjeros. E insiste en que "habrá demanda embalsada que seguirá comprando cuando la situación vuelva a la normalidad".

Además, según Mikel Echavarre, consejero delegado de Colliers International, "la ralentización del ritmo de ventas de viviendas de obra nueva provocará mayores exigencias de la banca para financiar nuevas promociones y, es esperable, la estabilización de los costes de construcción y la caída de los costes de los materiales, al dilatarse en el tiempo la contratación de las obras".

En su opinión, se incrementarán los problemas de construcción por rupturas en los suministros de materiales de obra y la solvencia de subcontratistas.

"De momento, está funcionando la construcción, aunque se ralentizará y tiene riesgo de que se suspenda por razones de subcontratos que requieran desplazamientos, proveedores de materiales, etc.", reconoce Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

A corto plazo, el primer impacto se dejará sentir en la venta de viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano. "No podemos obviar la realidad, esa es la clave, pero a la vez pensemos que es un paréntesis como si este año tuviera menos meses. Las ventas, tanto de obra nueva como usada, desde luego que se paralizan.

En este momento, la vida inmobiliaria, por lo que a temas de compraventas se refiere, está casi cerrada. Funciona el inmobiliario 'online', pero no olvidemos que la venta se cerraba en un punto físico", según Luis Corral. "En 2020 se producirán cancelaciones de contratos privados de compra de viviendas de obra nueva que podrían reducir las unidades vendidas en 2019"

En su opinión, "lo que está ocurriendo ahora mismo es que la oferta y la demanda de vivienda no pueden encontrarse por razones obvias: los puntos de venta de vivienda nueva están cerrados y el cliente tampoco puede ir porque debe estar en su casa. Si no hay ventas, la petición de hipotecas se reduce igualmente. En general, el impacto será duro en el corto plazo y, además, este sector necesitará algún mes más de recuperación, cuando salgamos de esto. La gente deberá solucionar primero otros problemas inmediatos y luego volverá a la compra de vivienda".

En este sentido, 2020 será un año clave para la obra nueva. "Como siempre sucede cuando llega inesperadamente una recesión inmobiliaria, el suelo padece mucho más que el precio de la vivienda. Vamos a ver bajadas del precio del suelo finalista del 20-30% en determinadas ubicaciones y vamos a observar cómo el número de promociones nuevas empezadas se ralentiza. Difícilmente cualquier promotor mediano o pequeño va a empezar una obra con 25-30 viviendas, y vamos a ver cómo todas aquellas viviendas que estaban destinadas al segmento de alto 'standing' para ser vendidas tendrán que hacer frente a una sustancial bajada, y con eso me refiero a alrededor del 10%", considera Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

"Esto sucederá básicamente en Barcelona y Madrid. Y sí, vamos a tener en obra nueva un absoluto parón. Este año 2020 difícilmente se van a iniciar más de 100.000 viviendas, mientras que la inversión en construcción no va a ser ningún puntal del PIB sino que va a ser una rémora y va a bajar bastante más de lo que lo hará el PIB, ya que está sentenciado en España que este 2020 tendremos deflación y recesión", apunta Bernardos.

Para Mikel Echavarren, la ralentización de las ventas de las nuevas promociones en curso "debería provocar una reducción moderada de precios de venta en nuevas viviendas y una bajada mayor de precios en viviendas de segunda mano".

"El precio en el conjunto de España va a caer entre un 4% y un 6%, y en Madrid o Barcelona, la caída va a ser incluso superior" "Bajo estas circunstancias, todos los que quieran comprar van a tener claro que los precios mañana van a ser más bajos que hoy, y a pesar de que aquellos que son claramente solventes van a poder acceder a financiación a unos tipos de interés muy bajos, vamos a ver cómo la demanda va a estar muy débil.

El miedo y la falta de confianza de los consumidores tendrán un impacto directo sobre la economía, en general, y sobre la venta de casas, en particular.

No obstante, para Rafael Gil, "nos encontramos en terreno absolutamente desconocido, con la esperanza de que, superada la causa de esta situación, pueda retomarse la tendencia anterior —que, no obstante, era ya de moderación del crecimiento—". Y opina que la duración de este parón "determinará la intensidad de sus efectos, y estos, la probabilidad de recuperación efectiva posterior".

El cisne negro llamado coronavirus ha puesto patas arriba la economía española en general, y el residencial en particular, con un futuro incierto a corto plazo. "2020 no será un año mediocre como parecía que iba a ser sino que será un año francamente malo y estaremos delante de un año de recesión. ¿Continuará en los años siguientes?", se pregunta Gonzalo Bernardos.