Noticias ¿Qué va a suceder con la vivienda en España? El mercado chino nos da varias pistas


Publicado el 8 de abril de 2020 (El Confidencial) por ZAV



El mercado inmobiliario de China se detuvo en enero de 2020 para intentar frenar la expansión del coronavirus. El español lo hizo el 15 y el 26 marzo

En España, al igual que sucedió en China, la venta de casas se ha paralizado y la incertidumbre en torno a este mercado una vez se retomen las obras —previsiblemente, el 9 de abril— es incierto. Los expertos apuntan hacia una profunda crisis y una rápida recuperación, pero lo cierto es que la práctica inexistencia de precedentes similares hace que el futuro presente numerosos interrogantes.

No obstante, lo sucedido en 2003 en Hong Kong con el SARS o el regreso paulatino de la actividad económica a China nos ofrecen algunas pistas sobre los efectos que esta crisis tendrá sobre la economía nacional y, en concreto, sobre el mercado residencial. Según datos de Capital Economics y Knight Frank, las transacciones en las 30 principales ciudades de China se desplomaron casi un 100% desde el día en que se descubrió el primer caso de contagio, mientras que en la primera quincena de marzo, casi dos meses después de aquello, las ventas se recuperaron parcialmente.

De hecho, según datos de China Real Estate Information Corporation (CRIC), las ventas de casas en todo el mes de marzo de las 100 principales promotoras del país aumentaron un 136% respecto a febrero, un porcentaje que permite reducir la caída del primer trimestre al 21% en comparación con el primer trimestre de 2019.

En España, por su parte, tras el desplome de las ventas que se prevé en los meses de marzo y abril, el sector inmobiliario en su conjunto confía en una lenta recuperación durante los meses del verano, para alcanzar cierta normalidad de las transacciones en la recta final del año. Así, por ejemplo, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, apostaba hace unos días por recuperar la media de unas 40.000 ventas mensuales en el mes de diciembre.

Los analistas, no obstante, llaman a la prudencia, ya que la recuperación económica podría llevar más tiempo de lo esperado y, además, advierten de que no será homogénea, como ya han empezado a constatar. De hecho, a nivel nacional, se espera que las ventas de viviendas en términos de metros cuadrados muestren una caída del 14% en el primer semestre y del 4,5% en el segundo, siempre y cuando la pandemia esté bajo control en abril en todo el país. Además, los mercados secundarios y pequeñas ciudades no se sitúan aún en los niveles de recuperación de las grandes urbes, donde la falta de producto y una mayor demanda han permitido un mayor dinamismo de las transacciones tras el fin del confinamiento. Y en España, según los expertos, previsiblemente sucederá lo mismo. En España, expertos como Juan Fernández-Aceytuno apuestan por que se mantendrá la tendencia previa al estallido de la crisis. "Si tenemos en cuenta lo que ha sucedido tras otras crisis pandémicas como el SARS de 2003 en Hong Kong, tras el golpe inicial, el sector inmobiliario retomará la tendencia de precios y transacciones previa al estallido de la crisis. Es decir, si dicha tendencia era a la baja, es previsible que se mantenga, pero no que se acelere".

Respecto a los precios, son pocos los expertos que se aventuran a realizar pronósticos. En el caso de España, el economista Gonzalo Bernardos cifra una caída entre el 4% y el 6% a nivel nacional y algo superior en Madrid y Barcelona, mientras que Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, prevé un mayor ajuste en el caso de segunda mano, un mercado completamente paralizado, ya que al estar en manos de particulares, las visitas a las viviendas en venta se han frenado totalmente.

Con la oleada de despidos temporales desencadenados por el coronavirus y la bajada de salarios, es de prever un posible deterioro en el acceso a la financiación, de tal manera que el acceso a una vivienda en propiedad podría complicarse en el futuro cercano para una parte de la demanda, que hasta hace unas semanas sí podía permitirse la compra de una casa. Durante la pandemia de gripe de 1918, así como en el SARS de 2003, la bibliografía nos dice que el PIB cayó rápidamente en torno al 5-10%, pero también que creció inmediatamente después. Este tipo de recuperación de la economía en forma de V —de acuerdo con la bibliografía consultada— es característico de crisis pandémicas. En las financieras la recuperación requiere más tiempo.