Noticias Los factores que determinan el precio final de una vivienda: suelo urbanizable, impuestos, ...


Publicado el 14 de diciembre de 2020 (El Economista) por ZAV



Los impuestos y las tasas suponen alrededor del 25% del precio final y el precio del suelo supone entre un 25 y un 50% del precio de la vivienda

¿Qué factores son los que determinan el precio de la vivienda?

La oferta y la demanda son fundamentales. Además de otros componentes como el precio del suelo, las tasas, los impuestos, el 'tributo invisible' de las licencias, el coste de materiales, los salarios de los trabajadores, notarios... Muchos de estos costes no son absolutamente flexibles, de modo que aunque baje el precio del suelo, como lo ha hecho en los últimos trimestres, no tiene porqué bajar en la misma medida el precio de la vivienda.

Según publican en Donpiso y en un estudio de la CEOE, el precio del suelo supone entre el 25 y el 50% del precio final de una vivienda. El precio del suelo, controlado en gran parte por los ayuntamientos, depende de la oferta del mismo y de otros factores.

Los últimos datos muestran que el precio medio del metro cuadrado del suelo se ha situado en el segundo trimestre del año un 15,2% menos que en el mismo periodo del año anterior y un 14,9% menos que en el primer trimestre del año, según se desprende de la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Esto debería afectar al precio de la vivienda de obra nueva y quizá transmitirse a la de segunda mano de forma indirecta, algo que no está ocurriendo.

Los expertos coinciden en que las caídas en el precio del suelo se reflejan en el precio final de la vivienda un año después.

Por otro lado se encuentran los impuestos y las tasas. La fiscalidad de las viviendas es de casi un 25% respecto al precio de venta de las mismas. Esta fiscalidad es muy superior a la media europea, a la de Alemania (16%) y se sitúa en la banda alta junto con Francia (25%)", según revela el documento de la CEOE.

Otro 25% es el coste de producción de la propia vivienda, es decir, levantar la casa, comprar los materiales y pagar a los trabajadores. Dentro de este precio se debe incluir el beneficio que se lleva la promotora.

Según revelan los expertos, el coste del suelo ha ido perdiendo peso en el precio final de la vivienda en los últimos años. Por el contrario, el coste de producción se ha ido elevado poco a poco por un aumento de los costes laborales y por un mayor margen aplicado por las promotoras. Cuando la demanda de vivienda es elevada respecto a la oferta, tanto el precio del suelo como el margen del promotor sufren alzas notables, mientras que el resto de componentes amortiguan la subida.